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知っていますか?
住まいの税金の基礎知識

住まいを購入する際には、建物価格にかかる消費税をはじめとして様々な税金が発生します。
住まいにかかる税金や住宅税制について事前に知識を身につけておけば
住居費用の負担を軽減したり節税することも可能です。
このページでは、住まいを購入する前に知っておきたい「住まいの税金の基礎知識」についてご紹介します。

住まいを購入すると、次のような税金がかかります。

住まい購入を支援するために設けられる住宅税制上の措置は、毎年年末に発表される「税制改正大綱」の中に盛り込まれ、各年度ごとに内容が変わります。特に、床面積(内法)が50㎡以上の住戸には多くの優遇措置が適用されます。モデルケースを基に、どのように税金が軽減されるのか、違いを見てみましょう!

<モデルケース>

(監修:足立税理士法人)

物件金額3,200万円(うち土地1,100万円、建物2,100万円)の広島市の新築マンションを購入・
住宅ローン借入額3,000万円の場合の税金

※土地評価額280万円、建物評価額700万円と仮定。
※評価額とは・・・市町村が定める、税金を計算する基準となる価格。土地は公示価格の7割が目安、建物は固定資産以外(エアコンや外溝など)は評価の対象外となり、実際の売買価格とは異なります。

税金が軽減される主な適用条件

●印紙税・・・2018年3月31日までの契約であること
●登録免許税・・・登記簿上の床面積が50㎡以上、2020年3月31日まで(土地は2019年3月31日まで)の登記であること
●不動産取得税・・・床面積が50㎡以上240㎡以下であること(マンションの場合は共用部分の按分面積も含む)
●固定資産税・・・減税は適用は購入後5年間、床面積が50㎡以上280㎡以下であること(マンションの場合は共用部分の按分面積も含む)
 2018年3月31日までに新築された住宅であること、土地(持分)面積が200㎡以下であること
●都市計画税・・・土地(持分)面積が200㎡以下であること

※不動産取得税の減税申告手続きについては、不動産を取得してから通常60日以内(都道府県によって異なる)に行う必要があります。
※固定資産税・都市計画税の軽減措置には期限がある場合があり、都道府県により異なります。

その他にも、住まい購入で減らせる税金があります!

住宅ローン控除

住宅ローンを借りて住まいを購入した場合、年末の住宅ローン残高の1%がその年に納めた所得税等から10年間控除される制度のこと。会社員の方は確定申告を行うことによって税金が還付されます。2021年12月31日までに新しく購入したマイホームへ入居すると、毎年最大40万円・10年間で最大400万円※の税金が還ってきます。

※カッコ内は認定長期優良住宅または認定低炭素住宅の場合
※住宅ローン金利1.2%・35年返済として設定し、標準的な所得税と住民税のケースを想定したもので、借入額については諸条件により異なります。
※上記の控除限度額は住宅の取得等が特定取得(消費税8%・10%)に該当する場合で、それ以外の場合の年間控除限度額は20万円となります。

住宅取得等資金の贈与税非課税枠

住宅を取得するための資金の贈与を両親や祖父母から受けた場合、700万円まで贈与税がかからない「住宅取得等資金の贈与税の非課税制度(特例)」の適用が受けられます。また、条件を満たす省エネ等住宅の場合は非課税枠が1,200万円まで拡大されます。

住宅取得等資金の贈与税非課税制度に関する主な要件

●贈与を受けた年の翌年3月15日までに物件の残金決済・
引渡しを行い住宅を所有すること
●贈与を受けた年の翌年3月15日までにその住宅に居住すること
●贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること
●住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下であること など

省エネ等住宅に適用される主な要件

●省エネ等基準を満たしていること
 (断熱等性能等級4または一時エネルギー消費量等級4以上)
●耐震等級2以上もしくは免震建築物であること
●高齢者等配慮対策等級3以上であること など

相続時精算課税制度について

60歳以上の父母または祖父母から贈与を受けた場合、贈与を受けた額を相続財産に加算することができる「相続時精算課税制度」を利用することもできます。この制度を選ぶと、毎年110万円まで非課税となる暦年課税の基礎控除については使えなくなりますが、累計贈与額2500万円まで贈与税がかからない特別控除が利用できるため、「住宅取得等資金の贈与税の非課税制度(特例)」と併せると、2,500万円+700万円で3,200万円まで、省エネ等住宅の場合2,500万円+1,200万円で3,700万円まで非課税となります(消費税8%時)。

※1 認定長期優良住宅、低炭素住宅の場合は、1200万円まで非課税になります。
※この制度を利用した場合、贈与税が免除される代わりに、該当財産については相続発生時に相続財産として加算されるため、相続税で精算することになります。

住まいの買い替えで損失が出た場合には、税金が還ってくることも。

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

住宅ローンが残っている自宅を売却し、新しい住まいを購入して譲渡損失が生じた場合、その年の給与所得などから損益通算を行うことができます。また、損益通算を行っても控除しきれなかった損失に関しては最長4年間まで繰り越し可能で、所得税や住民税が軽減されます。住宅ローン控除との併用も可能です。

譲渡損失の損益通算および繰越控除を行う際の主な要件

●2017年12月31日までに売却すること
●売却する住宅の所有期間が5年を超えるものであること
●新しく取得する住宅の床面積が50㎡以上であること
●新しく取得する住宅の住宅ローンの返済期間が10年以上あること
●合計所得金額が3000万円以下であること

※このページの情報は平成29年2月時点のもので、将来変更になる場合があります。